Наличие явных и скрытых недостатков в договоре купли продажи недвижимости

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены. Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей. А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>. Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах. Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги. Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты. Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты. Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант. В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Заключен договор купли-продажи квартиры. Выяснилось, что в квартире не работает воздуховод.

Вопрос: Заключен договор купли-продажи квартиры. После того как покупатель вступил во владение, выяснилось, что в квартире не работает воздуховод, наблюдается слабый напор воды, теплоснабжение осуществляется не в соответствии с нормативами. В договоре была сделана ссылка на то, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта. Может ли он отказаться от договора купли-продажи?

Ответ: Покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи, если суд признает указанные недостатки существенными. В то же время есть судебная практика, согласно которой отсутствие у покупателя претензий к качеству объекта в момент его передачи или подписания договора служит основанием для отказа в иске.

Обоснование: В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

Таким образом, если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца (п. 1 ст. 475 ГК РФ):

  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Применительно к договорам купли-продажи жилой недвижимости существенным нарушением является, например, несоответствие фундаментов, стен, балок перекрытия строительным нормам и правилам.

Таким образом, в случае передачи помещения с недостатками покупатель вправе предъявить одно из требований, предусмотренных п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ (в зависимости от того, сочтет суд недостатки существенными или нет).

По общему правилу при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Исходя из этой нормы, можно сделать вывод о том, что, если в договоре указаны определенные недостатки объекта, передача покупателю такого объекта будет являться надлежащим исполнением.

Из вопроса следует, что в договоре имелась ссылка на отсутствие у покупателя претензий к техническому состоянию объекта. Означает ли это, что покупателю были известны недостатки коммуникаций в квартире (воздуховода, систем водо- и теплоснабжения) и он согласился принять квартиру с этими недостатками?

Согласно ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если таким способом нельзя определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом данной нормы представляется, что продавца можно признать надлежащим образом исполнившим обязательства по передаче квартиры, только если он докажет, что до подписания договора покупатель знал о конкретных недостатках воздуховода, а также систем водо- и теплоснабжения.

При отсутствии таких доказательств следует признать, что переданная квартира не отвечает требованиям, обычно предъявляемым к качеству жилого помещения (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Соответственно, покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата денег (если суд признает недостатки существенными) или предъявить иные требования, предусмотренные п. 1 ст. 475 ГК РФ (если недостатки несущественны).

Представляется, что такая позиция судов не учитывает п. 2 ст. 477 ГК РФ, согласно которому требования, связанные с недостатками товара, не имеющего гарантийного срока или срока годности, могут быть предъявлены покупателем в разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Договором купли-продажи может быть установлен более длительный срок для предъявления этих требований.

»

Следующая

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *